Alquileres temporarios: ¿se puede prohibir a un propietario alquilar su departamento por Airbnb?

Los alquileres temporarios a través de plataformas como Airbnb han generado polémica debido a los inconvenientes que ocasionan entre vecinos y propietarios de departamentos. Se han destacado problemas como los cambios frecuentes de inquilinos, molestias por ruido y la preocupación por los posibles riesgos de seguridad que implica que personas desconocidas ingresen a diario a la propiedad.

En un intento de regular esta situación, el Congreso se encuentra evaluando una normativa para los alquileres temporarios con fines turísticos, que propone que los contratos sean inferiores a 90 días, que los precios se contemplen en pesos argentinos y que se establezcan regulaciones para las plataformas de alquiler.

En este contexto, surge la pregunta sobre si los consorcios tienen la facultad de prohibir internamente que los propietarios alquilen sus departamentos para el turismo. Según expertos en propiedad horizontal, la respuesta es sencilla: si el reglamento de la propiedad no especifica de manera explícita que las unidades funcionales están destinadas para vivienda familiar, el consorcio puede restringir su uso para alquiler temporario.

Marcelo Dominijianni, administrador de consorcios, señaló que este tema es "controvertido" ya que los reglamentos más antiguos no abordan este tipo de alquileres, aunque sí establecen si las unidades deben ser utilizadas para vivienda familiar o con fines comerciales.

Por su parte, Eduardo Awad, abogado y presidente de la Asociación de Propietarios, Consorcistas y Consorcios de Argentina (APCC), explicó que en las propiedades horizontales que establecen en su reglamento que las unidades funcionales están destinadas a vivienda o vivienda familiar, está prohibida cualquier actividad comercial, lo que incluye el alquiler temporario.

En caso de que un propietario incumpla las restricciones establecidas en el reglamento, pueden aplicarse diferentes medidas. Los copropietarios tienen la posibilidad de iniciar una acción de desalojo sin la intervención del dueño, notificándole sobre la infracción. Si el propietario continúa con el alquiler, se puede iniciar una acción judicial y un juez puede multarlo hasta que desocupe la propiedad, según detalló Awad.

A pesar de que en 2015 se derogó la ley 13.512 del Código Civil y Comercial de la Nación, que prohibía destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal, Awad destacó que aún existen pautas en el Código que exigen respetar los destinos asignados a las distintas partes del edificio.

Esto implica que si las unidades funcionales están destinadas exclusivamente para vivienda, no pueden ser alquiladas a través de plataformas como Airbnb, ya que esto constituiría un uso comercial.

En cuanto a la posibilidad de modificar el reglamento para permitir los alquileres temporarios, es importante destacar que ello requiere del voto favorable de al menos dos tercios del total de propietarios y de la inscripción de la modificación en el Registro de la Propiedad Inmueble.

En conclusión, los propietarios pueden disponer de su unidad funcional como prefieran, siempre que cumplan con lo estipulado en el reglamento de Propiedad Horizontal. Sin embargo, los consorcios tienen la facultad de restringir el alquiler temporario si así lo establece su reglamento.